Lainnya | Tempat Tinggal

Mengenal PPJB dalam Jual Beli Apartemen

Hello FlokqSeptember 2, 2021

Saat Anda memutuskan untuk membeli atau menjual suatu apartemen, ada banyak hal yang perlu diperhatikan agar menghindari sengketa atau kesalahpahaman. Salah hal yang paling penting adalah memahami PPJB apartemen.

Selain PPJB ada pula AJB apartemen. Keduanya termasuk dalam surat-surat penting dari proses jual-beli apartemen. Baik PPJB maupun AJB berkaitan erat dengan legalitas unit apartemen yang Anda jual atau beli. Selain itu, kedua dokumen tersebut memiliki banyak aspek hukum.

Sebelum menentukan apartemen yang ingin Anda jual atau beli, simak artikel di bawah ini untuk memahami surat PPJB dan surat perjanjian apartemen lainnya.

Pengertian PPJB, PJB, dan AJB untuk Apartemen

PPJB

Sertifikat PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) adalah dokumen yang ditulis oleh penjual dan pembeli sebagai pengikat saat membeli apartemen. Sertifikat ini diperlukan sebab kepemilikan apartemen belum diserahkan secara resmi pada pembeli. Pada tahap ini, penjual meminta tanda jadi berupa uang muka kepada pembeli.

PPJB biasanya dibuat di ‘bawah tangan’, namun tetap mengikuti undang-undang dan berdasarkan kesepakatan antara kedua belah pihak. Saat membuat PPJB, penjual dan pembeli harus mengikuti aturan Undang-undang Hukum Pasal 1320 KUH Perdata.

Peraturan lainnya yang memuat PPJB adalah Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 09/KPTS/M/1995 Tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah.

Dalam peraturan tertulis bahwa pembeli apartemen dilarang tanpa izin tertulis dari pihak penjual melakukan pindah tangan apartemen kepada pihak ketiga. Jadi, pihak pembeli tidak diperkenankan melakukan pengalihan sewenang-wenang tanpa pengetahuan penjual. Biasanya, PPJB diberikan oleh pengembang saat pembelian apartemen belum lunas.

PJB

Selanjutnya ada PJB (Perjanjian Jual Beli), yakni sertifikat yang isinya hampir sama dengan PPJB. Bedanya, PJB dibuat di depan notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

PJB ini ada dua macam, yakni PJB Lunas yang diberikan saat apartemen sudah dibayar lunas, dan PJB Tidak Lunas yang diberikan ketika harga apartemen belum dibayar tuntas.

AJB

Sedangkan AJB atau Akta Jual Beli merupakan sertifikat otentik yang dikeluarkan oleh notaris/PPAT sebagai bukti peralihan kepemilikan apartemen dari penjual ke pembeli. AJB akan dibuat saat semua biaya dan pajak jual beli apartemen telah lunas dibayar.

PPJB akan terus berlaku sampai AJB resmi dibuat oleh notaris. Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam pembuatan PPJB adalah harga apartemen, masa tenggang pelunasan, serta ketentuan untuk pembuatan AJB. Sertifikat PPJB biasanya dibuat karena ada kebutuhan atau keadaan yang harus segera dipenuhi oleh kedua pihak sebelum membuat AJB.

Hal Penting tentang Sah Tidaknya PPJB Apartemen

Sebelum membuat sertifikat PPJB, ada sejumlah hal penting yang wajib Anda perhatikan. Sebab, walaupun sudah diatur oleh peraturan, terdapat beberapa poin yang menentukan sah tidaknya PPJB apartemen.

1. Objek Jual Beli Apartemen

Sertifikat PPJB harus memuat objek pengikatan jual beli. Dalam hal ini, objeknya berupa apartemen. Objek bisa juga berupa tanah atau bangunan lainnya.

Selain itu, Anda juga wajib memerhatikan tiga poin dalam objek pengikatan jual beli, antara lain luas bangunan, lokasi tanah, serta luas tanah. Pada luas bangunan apartemen harus berisikan gambar spesifikasi teknis dan arsitektur apartemen yang akan dibeli.

Untuk lokasi tanah apartemen harus sesuai dengan nomor kavling bangunan yang tercantum. Adapun luas tanah harus berisikan surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Tiga poin tersebut hendaknya ditulis sejelas mungkin agar tidak ada kesalahpahaman di kemudian hari.

2. Kewajiban Penjual dan Pembeli

Penjual–dalam hal ini developer–berkewajiban kepada pembeli untuk mendirikan dan menyerahkan unit sesuai dengan apa yang ditawarkan dan disepakati bersama. Oleh karenanya, PPJB menjadi sertifikat yang wajib untuk penjual sebagai penjamin, walau ditulis di bawah tangan.

Pihak pengembang juga harus menuliskan jaminan yang menunjukkan bahwa tanah dan unit apartemen yang ditawarkan kepada pembeli tidak sedang dalam masa sengketa ataupun menjadi jaminan utang.

3. Kewajiban Pembeli

Selain penjual, pembeli juga mempunyai kewajiban yang harus dilakukan. Dalam hal jual beli apartemen, kewajiban pembeli adalah membayar cicilan apartemen sesuai dengan tenggat waktu yang ditentukan bersama pengembang. Cicilan ini harus sesuai dengan yang tercantum pada PPJB.

Andaikata pembeli telat membayar cicilan, maka akan dikenakan denda. Peraturan soal denda telat diatur dalam Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 9 Tahun 1995.

Pembeli yang sudah sepakat untuk membeli unit juga wajib menaati peraturan yang berlaku. Apabila ada pembatalan kesepakatan sepihak, maka uang muka yang sudah diterima penjual akan hangus atau tidak bisa dikembalikan.

4. Isi Perjanjian PPJB Apartemen

Di dalam peraturan yang sama juga disebutkan tentang poin penting yang harus ada di dalam PPJB apartemen. Berikut adalah 12 poin yang wajib Anda perhatikan.

1. Kedua belah pihak yang melakukan kesepakatan, yaitu penjual dan pembeli.
2. Objek pengikatan jual beli yang dalam hal ini adalah luas unit, lokasi apartemen, dan luas tanah. Poin ini harus dijelaskan sedetail mungkin.
3. Kewajiban penjual yang telah disepakati.
4. Kewajiban yang harus ditunaikan pembeli, yakni soal pelunasan apartemen.
5. Jaminan penjual (pengembang).
6. Waktu serah terima unit apartemen.
7. Ketentuan tentang pemeliharaan unit.
8. Ketentuan tentang penggunaan unit.
9. Pengalihan hak kepemilikan dari penjual ke pembeli.
10. Pembatalan pengikatan jual beli yang telah disepakati kedua belah pihak.
11. Aturan untuk menyelesaikan sengketa atau perselisihan. Bila suatu saat terjadi sengketa apartemen, maka diperlukan bukti-bukti, termasuk PPJB terutama yang dibuat di depan notaris.
12. Ketentuan pembuatan AJB (Akta Jual Beli).

Memahami keseluruhan poin ini akan membantu Anda mendapatkan unit apartemen secara legal. Jangan sampai nantinya Anda merugi karena proses jual beli yang tidak tepat.

Contoh PPJB Apartemen

Berikut ini adalah contoh PPJB apartemen yang bisa menjadi panduan Anda saat membeli atau menjual apartemen.

Apakah PPJB Diperlukan Saat Sewa Apartemen?

PPJB apartemen tidak diperlukan saat menyewa apartemen, namun tetap membuat surat perjanjian sewa. Hal ini untuk menghindari perselisihan antara pemilik unit dengan pihak penyewa. Surat perjanjian ini akan mengikat kedua belah pihak.

Nah, surat perjanjian sewa apartemen ini dibuat atas kesepakatan dari kedua belah pihak tanpa ada paksaan atau unsur penipuan. Hal tersebut sesuai dengan aturan yang tercantum dalam Pasal 1320 KUH Perdata.

Supaya dinilai sah, surat perjanjian sewa apartemen harus memuat objek yang jelas. Dalam hal ini, objek kesepakatan adalah unit apartemen yang akan disewa. Selanjutnya, surat harus disertai dengan tujuan yang tidak melanggar hukum.

Poin dalam pembuatan surat perjanjian sewa apartemen

Terdapat beberapa poin yang harus dimuat dalam pembuatan surat perjanjian sewa apartemen. Pertama, harus ada identitas lengkap dari pemilik dan penyewa. Surat juga harus berisi spesifikasi apartemen yang transparan. Objek unit apartemen harus dicantumkan sejelas-jelasnya, mulai dari tipe, luas, jumlah kamar, sampai fasilitas.

Pemilik dan penyewa juga menyepakati durasi sewa dan biaya keseluruhan. Menyewa apartemen kadang dikenai biaya perawatan di luar biaya sewa. Jadi, perhatikan poin ini agar Anda tidak rugi menyewa unit yang diinginkan. Cantumkan pula sanksi dan aturan yang harus ditaati kedua belah pihak.

Saat melakukan tanda tangan surat perjanjian sewa, hadirkan saksi. Kehadiran saksi akan membantu memperkuat hukum dan bisa menjadi mediator kalau suatu hari terjadi konflik. Terakhir, cantumkan tanda tangan di atas materai.

Nah, itulah penjelasan lengkap soal PPJB apartemen yang perlu Anda ketahui sebelum melakukan jual beli apartemen. Bagi Anda yang sedang berencana tinggal di apartemen, Flokq punya banyak rekomendasinya, lho. Yuk, klik beranda Flokq untuk sewa apartemen menarik!